Betriebskostenspiegel für Dresden: Heiz- und Warmwasserkosten gestiegen

Im Durchschnitt zahlten Mieter in Dresden 2,28 Euro pro Quadratmeter und Monat für Betriebskosten. Das sind rund 5 Prozent mehr als im Bundesdurchschnitt. Mehr hier unter dresden-fernsehen.de +++

Betriebskostenspiegel für Dresden erschienen

Der Mieterverein Dresden und Umgebung e.V. hat in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Mieterbund und der mindUp GmbH Konstanz einen aktuellen Betriebskostenspiegel für Dresden herausgegeben. Ihm liegen Abrechnungen aus dem Abrechnungsjahr 2008 über 290.000 Quadratmeter Wohnfläche zugrunde. Im Durchschnitt zahlten Mieter in Dresden 2,28 Euro pro Quadratmeter und Monat für Betriebskosten. Das sind rund 5 Prozent mehr als im Bundesdurchschnitt. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten zusammen, konnte die so genannte zweite Miete in Dresden üblicherweise bis zu 2,63 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung mussten bei Anfallen aller Kosten 2.524,80 Euro im Jahr allein für Betriebskosten aufgebracht werden. Damit fielen 2008 in Dresden durchschnittlich 9 Prozent höhere Betriebskosten an als 2007.

Heiz- und Warmwasserkosten:

Die Steigerung betrifft vor allem die Kosten für Heizung und Warmwasser. Allein hierfür mussten Dresdner Mieter 2008 durchschnittlich 1,21 € pro Quadratmeter Wohnfläche aufwenden. Das sind etwa 0,30 € mehr als im Vorjahr. Dabei haben energetische Modernisierungen der Wohnungsbestände und sparsames Heizverhalten dafür gesorgt, dass der Kostenanstieg nicht noch höher ausfiel. Ein Grund für die gestiegenen Heizkosten liegt darin, dass die Heizperiode 2008 etwas kälter und länger ausfiel als 2007. Entscheidend wirkte sich jedoch die Entwicklung der Energiepreise aus.

Kalte Betriebskosten

Die Preise bei kommunalen Gebühren, Grundsteuer, Versicherungen und Dienstleistungen, wie Hausmeisterarbeiten und Gartenpflege, blieben im Jahr 2008 weitgehend stabil. Der Betriebskostenspiegel weist bei den so genannten „kalten Betriebskosten“ sogar einen leichten Preisrückgang von 3 Prozent aus. Gründe hierfür dürften in einem gesteigerten Kostenbewusstsein der Vermieter und einem verbesserten Betriebskostenmanagement liegen. Aber auch die Tatsache, dass Mieter zunehmend davon Gebrauch machen, ihre Betriebskostenabrechnung sorgfältig zu prüfen und unberechtigte Forderungen zurückzuweisen, trug wohl dazu bei.

Ausblick 2009/2010

Die Achterbahnfahrt, insbesondere bei den Kosten für Heizung und Warmwasser, setzt sich fort. Im Jahr 2009 sind die Preise für Gas bundesweit um 1,5 Prozent und für Heizöl um 30,7 Prozent gesunken. Allerdings dürfte 2009 der Energiebedarf wieder angestiegen sein. Die Wintermonate 2009 waren insbesondere von Januar bis März deutlich kälter als im Vorjahr 2008.
Hinsichtlich der kalten Betriebskosten ist auch im Jahr 2009 von weitgehend stabilen Preisen auszugehen. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes sind die Kosten für Wasser (+1,7 %), Abwasser (+1,1 %), Müllabfuhr (+0,3 %) und Dienstleistungen (+1,3 %) nur geringfügig gestiegen. In Dresden gab es keine wesentlichen Erhöhungen kommunaler Gebühren.
Für das Jahr 2010 zeichnet sich ab, dass die Gaspreise weiter sinken, die Ölpreise aber wieder anziehen. Gleichzeitig sind die ersten Monate 2010 noch einmal spürbar kälter gewesen als 2009. Demzufolge ist 2010 dann wieder mit einem Anstieg der Heizkosten zu rechnen.

Heizspiegel bietet weitere Informationen

Bereits im November 2009 wurde vom Mieterverein Dresden und Umgebung e.V. gemeinsam mit anderen Partnern der Heizspiegel für Dresden veröffentlicht. Mit seiner Hilfe lässt sich prüfen, ob der Heizenergieverbrauch, die Heizkosten und die CO2-Emissionen eines Gebäudes vergleichsweise günstig, durchschnittlich oder überhöht sind. Der Spiegel enthält darüber hinaus einen Gutschein für ein ausführliches Heizgutachten im Wert von 60 Euro, das sowohl Mieter als auch Hauseigentümer kostenlos bei der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online anfordern können.
Betriebskosten- und Heizspiegel tragen zu Kostentransparenz bei

Erstmalig hat der Mieterverein Dresden und Umgebung e.V. 2005 einen Betriebskostenspiegel veröffentlicht. Der erste Heizspiegel wurde bereits 1998 herausgegeben. Ziel dieser Übersichten ist es, Transparenz und Vergleichbarkeit sowohl für Wohnungssuchende als auch für die mehr als 200.000 Haushalte herzustellen, die jährlich Betriebskostenabrechnungen erhalten. Gleichzeitig sollen sie Anhaltspunkte für eine Überprüfung der Abrechnung nach Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkten liefern und Vermietern Hinweise geben, wo Einsparmöglichkeiten existieren und Maßnahmen eingeleitet werden sollten, um überhöhte Betriebskosten zu reduzieren. Schließlich können sie von den kommunalen Behörden auch als Orientierungshilfe zur Ermittlung angemessener Kosten der Unterkunft und Heizung für ALG-II- und Sozialhilfeempfänger herangezogen werden.

Betriebskosten- und Heizspiegel sind keine rechtsverbindlichen Dokumente

Betriebs- und Heizkostenspiegel geben eine grobe Orientierung, wie hoch Betriebs- und Heizkosten üblicherweise sind. Sie sind jedoch keine rechtsverbindlichen Dokumente, wie etwa Mietspiegel in Bezug auf das Mieterhöhungsverfahren. Entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag vorausgesetzt, dürfen grundsätzlich die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, die dem Eigentümer im Verlaufe der Abrechnungsperiode entstanden sind. Einschränkend gilt, dass es sich um reguläre Betriebskosten entsprechend der Betriebskostenverordnung handeln muss und dass bei ihrer Abrechnung dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit Rechnung getragen wird.

Daneben ist die Höhe der Betriebskosten auch abhängig vom Umfang der dafür erbrachten Leistungen und, soweit es sich um verbrauchs- bzw. verursachungsbedingt entstandene Kosten handelt, vom Nutzerverhalten des betreffenden Mieters. So werden in einem Grundstück mit großer Gartenfläche, Aufzug und anderen technischen Einrichtungen höhere Kosten anfallen als in einem Gebäude ohne all diese „Extras“. Und wer es etwas wärmer haben möchte als der Durchschnitt oder häufiger badet bzw. duscht, der muss auch dafür extra bezahlen.

Guthaben oder Nachzahlung – kein Kriterium für tatsächliche Höhe der Kosten

Wer mit der Abrechnung der Betriebskosten ein Guthaben ausgezahlt bekommt, wird sich vermutlich selten beschweren. Wer jedoch nachzahlen soll, schaut sich seine Abrechnung in der Regel genauer an. Dabei ist die Frage, ob eine Abrechnung mit einem positiven oder negativen Saldo abschließt, allein kein Kriterium für richtig oder falsch, für reale oder zu hohe Kosten. Hierzu muss man auch die Vorauszahlungen in Betracht ziehen. Wer zu wenig vorausgezahlt hat, wird mit einer Nachzahlung rechnen müssen. Sind die Vorauszahlungen aber höher gewesen als die angefallenen Kosten, gibt es Geld zurück. So kann eine Abrechnung mit hoher Nachzahlungsforderung durchaus korrekt sein, während auch bei einem Guthaben Fehler nicht von vornherein auszuschließen sind.

Wie kann man Abrechnungsfehlern und zu hohen Kosten auf die Spur kommen?

Hier gibt es nur eine Möglichkeit: Abrechnung prüfen. Auch wenn es ein wenig Mühe bereitet, sich durch den „Zahlendschungel“ hindurchzuarbeiten, lohnt es sich. Anders können Fehler nicht erkannt werden. Die Erfahrungen zeigen zudem, dass sich die Fehlerquote von Betriebskostenabrechnungen deutlich reduziert, wenn Vermieter bemerken, dass die Mieter von ihrem Prüfrecht Gebrauch machen.
Es ist ein vom Gesetzgeber und von der Rechtsprechung eindeutig formulierter Grundsatz:

Betriebskostenabrechnungen müssen für den juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter nachvollziehbar und nachprüfbar sein. Der Mieter muss aus den in der Abrechnung dargelegten Fakten erkennen können, wie sich der von ihm geforderte Betrag zusammensetzt. Zusätzlich hat er das Recht, sich vom Vermieter die Originalbelege vorlegen zu lassen, aus denen die für das Gebäude bzw. für die Abrechnungseinheit in Rechnung gestellten Kosten hervorgehen. Einen Anspruch auf Aushändigung von Belegkopien kann der Mieter jedoch nur in Ausnahmefällen geltend machen, wenn ihm die Einsichtnahme in den Räumen des Vermieters oder an einer anderen vom Vermieter bestimmten Stelle nicht zuzumuten ist.

Datensammlung für Betriebskostenspiegel 2010 hat begonnen

Der Mieterverein Dresden und Umgebung e.V. bedankt sich bei allen Mietern, die ihre Betriebskostenabrechnung für die Erarbeitung des Betriebskostenspiegels zur Verfügung gestellt haben. Zur Zeit werden bereits wieder Daten für den nächsten Betriebskostenspiegel gesammelt. Benötigt werden hierfür Betriebskostenabrechnungen, die den Abrechnungszeitraum 2009 betreffen. Der Mieterverein Dresden und Umgebung e.V. bittet die Dresdner Mieter wieder um ihre Unterstützung. Abrechnungen können im Vereinsbüro Fetscherplatz 3, 01307 Dresden abgegeben oder per Post zugesandt werden. Der Name kann geschwärzt sein, die Anschrift muss jedoch ersichtlich sein.
Da Betriebskostenspiegel wachsendes Interesse auch bei Vermietern, Hausverwaltungen und kommunalen Behörden finden, würden wir deren Beteiligung an der Datensammlung begrüßen.

Quelle: Stadt Dresden

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