Hohe Mieten in sächsischen Großstädten: Hausbau als günstige Alternative?

Der Traum vom Eigenheim: Oft bleibt es ein Leben lang ein Wunsch. Stattdessen wird zur Miete gewohnt. Gerade junge Menschen sind räumlich flexibel und ziehen in Sachsen häufiger um. Gerade das Dreieck Leipzig – Chemnitz – Dresden ist bekannt für seine starke Position in Bezug auf High-Tech.

Großstadt, © fotolia.com - Nikolay #228722797

Die Mieten in Großstädten wie Leipzig oder Dresden sind in den letzten Jahren deutlich angestiegen. Was können die Betroffenen tun? Ist das Eigenheim eine interessante Alternative?

Dresden hat zum Beispiel mit dem Fraunhofer-Institut für Werkstoff- und Strahltechnik oder dem Ardenne Institut einige renommierte Forschungsinstitute zu bieten. Die mittelsächsische Stadt Freiberg ist bekannt als Standort der sächsischen Solarindustrie und für die Bergakademie als wichtiger Wissensstandort, neben der TU Dresden.

Sachsen, könnte ein Beobachter jetzt zumindest meinen, geht es gut. Mit dem wirtschaftlichen Aufschwung und dem Ausbau der Infrastruktur ist in den letzten Jahren allerdings der Wohnungsmarkt in den drei sächsischen Großstädten (und Schwarmstädten wie Freiberg) unter Druck geraten. Bedeutet: In der Vergangenheit haben Sachsen erhebliche Mietsteigerungen miterleben müssen. Deutlich nach oben ging es zum Beispiel in Dresden. Laut Sächsischer Zeitung liegt die Landeshauptstadt etwa bei einem Drittel Mietsteigerung innerhalb von 10 Jahren. Sehr rasant sind seit 2004 die Mieten auch in Leipzig gestiegen. Also am besten schnell in die eigenen vier Wände umziehen?

Hausbau: Hürden im Überblick

Kaum ist der Plan vom Eigenheim gefasst, soll am besten auch schon eingezogen werden. Ganz so einfach ist es am Ende natürlich nicht. Wer in Sachsen vom Mieter zum Eigentümer werden will, muss einige Hindernisse überwinden.

Hier geht es nach dem Henne-oder-Ei-Prinzip: Zuerst nach einer Finanzierung Ausschau halten oder das Grundstück suchen? Generell ist pauschalisieren an diesem Punkt schwierig. Ein guter Ansatz besteht sicher darin, zuerst auszuloten, welche Raten sich realistisch stemmen lässt. An dieser Stelle muss der eine oder andere Plan vielleicht schon wieder begraben werden.

Möglicher Ablauf Hausbau:

  • Kassensturz – welche Rate ist drin
  • Suche nach Baugrundstück/Haus
  • Finanzierungsfrage

 Finanzierung muss genau geplant werden

Baufinanzierungen sind ein zentraler Kernaspekt für jeden Bauherrn. Heute kostet der Neubau inklusive Grundstückskauf, Erschließung und Hausbau schnell an die 300.000 Euro. Gerade in den Ballungszentren dürfen es auch schon mal 100.000 Euro mehr sein. Es wird nur wenige Eigentümer geben, die solche Summen aus der Haushaltskasse stemmen.

Finanzierung, © fotolia.com - sebra #189343748

    

Bei der Finanzierung des zukünftigen Eigenheims ist eine clevere Vorbereitung und Planung unabdingbar.

Zurückgezahlt werden Baukredite in der Regel über 20 Jahre bis 30 Jahre, manchmal auch länger. Umso wichtiger ist es natürlich, die Finanzierung auf eine solide Basis zu stellen. Dabei stehen drei Kernfragen im Mittelpunkt:

  • Ist die Finanzierung über die komplette Laufzeit machbar?
  • Bleibt der Baukredit flexibel?
  • Kann ich mir günstige Konditionen lange sichern?

Finanzierung clever vorbereiten

Bevor angehende Bauherren zum ersten Mal mit einer Bank sprechen, ist der Finanzierungsrahmen abzustecken. Hier geht es weniger um die Höhe des späteren Baudarlehens, sondern wie groß der Spielraum ist.

Eine erste Idee davon, was die Haushaltskasse wegsteckt, entwickeln angehende Eigentümer beim Blick auf die Miete. Achtung: Hier von der Kaltmiete ausgehen. Auch ein Haus verursacht laufende Kosten für:

  • Energieversorgung
  • Abwasser/Wasser
  • Versicherungen

In die Berechnung zur Ratenhöhe fließen Einkommen und Ausgaben ein. Letztere bitte etwas großzügiger planen, quasi als Reserve. Außerdem sollte man auch daran denken, dass es auch zu ungeplanten Ausgaben kommt, sich die Bedürfnisse heranwachsender Kinder verändern und auch mal ein Urlaub drin sein sollte.

Mit diesen Zahlen im Gepäck kann es darum gehen, die Eigenkapitalseite auszuloten. Bausparverträge, beleihungsfähige Sparverträge und das Guthaben auf dem Sparbuch sind durchaus in der Lage, das Vorhaben positiv zu beeinflussen.

Die Bauplanung: Haustyp und Genehmigungen

Sich um die Finanzierung Gedanken machen ist eine Seite der Medaille. Es geht beim Projekt Eigenheim noch um ganz andere Fragestellungen. Sobald die Vorbereitungen konkreter werden, brauchen Haushalte ein passendes Baugrundstück. Ideal ist es, wenn Eltern oder Großeltern über als Baugrund zugelassenen Grundbesitz verfügen.

Hier lässt sich ein Joker aus dem Ärmel ziehen, welche den finanziellen Aspekt des Hausbaus positiv beeinflusst. Wo dies nicht der Fall ist, kann die Suche nach einem Grundstück durchaus zur Geduldsprobe werden, da es sehr viel zu beachten gibt. Ob nun die Erschließung, die genaue Lage oder der Preis: all dies sind Faktoren, die angehende Hausbesitzer mit einkalkulieren sollten.

Generell dreht es sich bei der Standortwahl um Faktoren wie:

  • Infrastruktur (Anbindung an den ÖPNV)
  • Einkaufsmöglichkeiten
  • Kultur/Freizeit
  • Weg zur Kita oder Schule.

Gerade Eltern finden sich in einem Dilemma wieder. Gehen die Kinder in die Schule, wollen Familien gern nahe dem jetzigen Wohnort bleiben. Gut ausgebaute Straßen sorgen für Mobilität, sind im Hinblick auf die Sicherheit der Kinder jedoch nicht die optimale Lösung. In eine Entscheidung sollte auch einfließen, wie die kommunalen Entwicklungspläne aussehen.

Massiv- oder Fertighaus?

Eine wichtige Überlegung betrifft den Haustyp. Heute kann in Sachsen vom Fertighaus über das Massivhaus bis zum Architektenhaus alles gebaut werden. Jeder Haustyp hat natürlich seine ganz eigenen Vorteile.

Fertighäuser haben den Charme eines schnellen Aufbaus durch die Vorfertigung der Module. Gleichzeitig kann der Bauherr sich individuell für verschiedene Designvarianten und Ausstattungsstufen entscheiden. Aber: Das Fertighaus hat gewisse Nachteile im Hinblick auf den Werterhalt oder die Dämmeigenschaften.

Auf der anderen Seite ist das Massivhaus im Hinblick auf die Wärmeeffizienz und bei der Beständigkeit zwar eine gute Wahl. Allerdings bringt es Nachteile bei den Themen Bauzeit und den Baukosten mit. Architektenhäuser sind dann die richtige Wahl, wenn es um ein Maximum an Kontrolle und Individualität geht.

Genehmigungen: Geduld ist gefragt

In Sachsen geht nichts ohne die passenden Genehmigungen. Wer ein Haus bauen will, braucht eine Baugenehmigung. Beantragt beim zuständigen Bauamt, wird der Antrag am besten mithilfe eines Experten ausgefüllt. Die Baugenehmigung ist nicht der einzige wichtige Punkt.

Es kann durchaus passieren, dass etwa aufgrund der bergbaulichen Vergangenheit oder wegen des Gewässerschutzes zusätzliche Genehmigungen erforderlich sind. Auf eigene Faust los bauen ist also eine denkbar schlechte Option.

Ist bauen langfristig günstiger als mieten?

Den Traum vom eigenen Hause wahr werden lassen ist eine Entscheidung, welche das ganze Leben beeinflusst. Ist der Kredit nicht mehr zu finanzieren, droht ein dramatischer Schuldenberg. Auf der anderen Seite gilt das Eigenheim als sichere Bank in der Altersvorsorge. Als hat der Hausbau immer Vorteile?

Hausbau, © fotolia.com - DanBu.Berlin #136503086

      

Der Traum von den eigenen vier Wänden erfordert ein großes Maß an Vorbereitung und sollte nur bei entsprechender finanzieller Basis angegangen werden.

Entscheidend ist einerseits, ob Haushalte die Herausforderungen des Eigenheims zu tragen bereit sind. Dazu gehört das Risiko von Reparaturkosten und die Tatsache, sich räumlich zu binden. Auf der anderen Seite ist es eine Preisfrage. Wo die Immobilienpreise sehr günstig sind und sich Schnäppchen machen lassen, kann das Eigenheim, egal ob Haus oder Wohnung die bessere Wahl sein.

Beispiel: Ein Haus mit 150 qm Fläche kostet, inklusive aller Nebenkosten, 325.000 Euro. Die vergleichbare 5-Zimmer-Wohnung macht sich mit 8 Euro Miete bemerkbar. Damit kostet die Wohnung im Monat 1.200 Euro oder 14.400 Euro im Jahr. Bauen ist in diesem Fall um den Faktor 22,5 teurer. Der Mietwohnung ist in diesem Fall eher der Vorzug zu geben. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis bis circa 20 gilt als Indikator für das Eigenheim. Liegt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis darüber, ist die Wohnung eher besser. Damit kommt ein wichtiger Faktor ins Spiel, welcher niedrigen Zinsen für Baugeld als Antagonist indirekt (durch Preissteigerungen in Verbindung mit hoher Nachfrage) gegenübersteht.

Fazit: Bauen ist nicht automatisch besser als mieten

Sachsen leidet, wie der Rest der Bundesrepublik, unter hohen Mieten. Gerade in den Schwarmstädten Dresden, Leipzig oder Freiberg haben die Mieten ein bisher nicht gekanntes Niveau erreicht. Angesichts niedriger Zinsen für Baugeld liegt es auf der Hand, als Familie ins Eigenheim zu ziehen. Ganz so einfach ist es nicht. Generell sind verschiedene Faktoren in Betracht zu ziehen. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist ein Hinweis, ob sich Mietwohnung oder Haus lohnen. Anschließend muss es um solche Aspekte gehen wie die Frage, ob ein Hausbau finanziell überhaupt zu stemmen ist und wo gebaut wird. Denn gerade in Sachsens Städten werden freie Flächen seit einigen Jahren zunehmend knapper, was die Preise nach oben treibt.