Wenn der Traum von den eigenen vier Wänden realisiert werden soll

Die wichtigsten Begriffe rund um Immobiliendarlehen.

 

Noch nie waren die Zinsen für Hypothekendarlehen so günstig wie jetzt. So fiel der Effektivzins bei zehnjähriger Zinsfestschreibung in den letzten Jahren von rund 7,5 Prozent über 5,2 Prozent im Jahr 2007 auf jetzt gerade mal rund 1,8 Prozent (2015).
Maßgeblich für diese für den Endverbraucher nahezu paradiesischen Zustände ist das Rekordtief, auf dem der Leitzins von der Europäischen Zentralbank EZB permanent gehalten wird und in der jüngsten Senkung auf den historisch Stand von Null gipfelte. Banken können sich Geld so günstig wie nie von der EZB borgen und die Konditionen direkt an ihre Kunden weitergeben.

Diese Entwicklung wird nach Einschätzung von Expertenkreisen unweigerlich zu einer gesteigerten Nachfrage nach Wohnungen und Häusern auf dem Immobilienmarkt führen. Viele potentielle Eigenheimbesitzer entscheiden sich angesichts dieser Situation für eine Investition in Immobilien-Besitz, statt das ersparte Eigenkapital wie bislang auf Spar- oder Tagesgeldkonten angesichts extrem niedriger Sparzinsen vor sich hin dümpeln zu lassen, wo es über kurz oder lang von der Inflation aufgezehrt wird. Folgende Übersicht will den Einstieg in die Thematik für all diejenigen erleichtern, welche die Gunst der Stunde für einen Immobilienerwerb nutzen wollen und zu einer Klärung einiger Begrifflichkeiten, alphabetisch geordnet, beitragen, die im Zusammenhang mit der Aufnahme eines Hypothekendarlehens stehen.

Agio – Das Agio kann bei der Vergabe eines Immobiliendarlehens zwischen Kreditgeber und -nehmer vereinbart werden. Als Darlehensaufgeld stellt das Agio einen Zuschlag der Banken auf die Nominalsumme bei Rückzahlung dar. Zins und Tilgung müssen während der gesamten Laufzeit auf den um die Summe des Agio erhöhten Betrag der Nominalsumme entrichtet werden. Bei einem Agio von drei Prozent müssen für ein Darlehen von 100.000 Euro 103.000 Euro an die Bank zurückgezahlt werden, der Käufer erhält zwar 100.000 Euro von der Bank, muss aber 103.000 Euro tilgen. Der Unterschiedsbetrag zwischen Ausgabe- und Rückgabesumme ist steuerlich wie beim Disagio als Rechnungsabgrenzungsposten auf die Laufzeit des Darlehens zu verteilen.

Annuitätendarlehen – Wichtigstes Kennzeichen eines Annuitätendarlehens ist eine über die Darlehensdauer gleichbleibende Belastung (Annuität) aus Zins und Tilgung. Die Raten können monatlich, quartalsweise oder jährlich vereinbart werden. Obwohl die Gesamtsumme aus Zins und Tilgung gleich bleibt, ändert sich im Lauf eines Annuitätendarlehens das Verhältnis der Einzelsummen zueinander, die Tilgungsrate nimmt zu Gunsten einer abnehmenden Zinsrate zu. Die Annuität wird von den Kreditinstituten aus einer Multiplikation von Darlehens-Nennwert (Nominalsumme) und Kapitalwiedergewinnungsfaktor berechnet.

Anschlussfinanzierung – Läuft bei einem bestehenden Darlehen die Zinsbindungsphase aus, muss eine erneute Zinsfestschreibung mit dem bisherigen oder einem anderen Kreditinstitut ausgehandelt werden – eine Prolongation oder Anschlussfinanzierung wird für den Fall notwendig, dass die zu finanzierende Immobilie zu dem Zeitpunkt noch nicht vollständig getilgt ist oder getilgt werden kann und eine Restschuld verbleibt. Die Zinsfestschreibung, in welcher der Darlehensnehmer an den vereinbarten Zinssatz vertraglich gebunden ist, erlischt durchschnittlich nach zehn bis 15 Jahren. Weiteres hierzu lässt sich in einem Online-Beitrag von focus nachlesen.

Bereitstellungszinsen – Erhält ein Kreditinstitut für ein bereits zugesichertes Darlehen noch keine Zinseinnahmen vom Darlehensnehmer, kann sie für diese Spanne der zinsfreien Bereitstellung eine Gebühr erheben, die marktüblich bei ca. drei Prozent pro Jahr liegt. Diese Gebühr fällt in der Regel nach dem Zeitraum an, in dem das Darlehen zinsfrei bereitgestellt wurde. Je nach Bank variiert die aufschlagsfreie Frist und kann in Einzelfällen bis zu 24 Monate betragen.

 

Bonität – Unter dem Begriff Bonität wird allgemein die Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers verstanden. Bonität definiert sein Potenzial, die aufgenommenen Schulden während der vereinbarten Laufzeit zurückzahlen zu können und dies auch zu wollen. Als Richtwert entscheidet Bonität nicht nur über die Vergabe eines Kredits, sondern auch über die Konditionen, die ein Kreditinstitut bereit ist, dem Darlehensnehmer einzuräumen. Je höher die Bonität von Banken für einen Kunden eingestuft wird, umso günstiger kann der Zinssatz für den Kunden ausfallen. Mehr Informationen über ihre Einstufung und die wesentlichsten bonitätsbestimmenden Faktoren lassen sich in dieser Online-Übersicht entnehmen.

Damnum – Die Zinszahlung bezeichnet als Obergriff von Agio und Disagio die Differenz zwischen dem Betrag, zu dem der Kredit aufgenommen (Auszahlungskurs) und zurückgezahlt wurde. Es kann beim Abschluss eines Immobiliendarlehens vertraglich als Prozentsatz der Nominalsumme des Darlehens vereinbart werden (maximal bis zu zehn Prozent) – die entweder bei Auszahlung abgezogen (Disagio) oder bei Rückzahlung addiert wird (Agio). Auch kann es durch entsprechende Verbuchung der ersten Tilgungsraten (Tilgungsstreckung) vereinbart werden. (Quelle: wirtschaftslexikon.gabler) Vorteil eines Damnums ist, dass die Zinsen niedriger sind als bei einem Darlehen, das zu 100 Prozent ausgezahlt wird. Der Darlehensnehmer hat aufgrund der geringeren Zinsen eine niedrigere monatliche Belastung.

Disagio – Das Disagio kann bei der Vergabe eines Immobiliendarlehens zwischen Kreditgeber und -nehmer vereinbart werden. Als Darlehensabgeld stellt das Disagio einen vorab vom Kreditinstitut einbehaltenen Abschlag in Zins-Form auf den Kredit-Nennwert dar. Zins und Tilgung müssen lediglich auf den um die Summe des Disagio reduzierten Betrages der Nominalsumme entrichtet werden. Soll die zu finanzierende Immobilie vermietet werden, kann das Disagio als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden. Als einmalige Zinszahlung wird es auf die gesamte Laufzeit des Darlehens verteilt. Bei einem Disagio von drei Prozent erhält der Käufer für ein Darlehen von 100.000 Euro lediglich 97.000 Euro ausgezahlt, muss aber tatsächlich 100.000 Euro tilgen. Vorteile eines Disagio liegen neben dem steuerlichen Aspekt in niedrigerer monatlicher Belastung durch die Verminderung des Nominalzinssatzes (Reduktion der Zinsrate).

 

Effektivzins – Der Effektivzins berechnet sich aus dem Nominalzins plus bereits vergüteter Zinsen die wiederum verzinst werden (Zinseszins-Effekt) und liegt daher in der Regel höher als der Nominalzins. Die Zinsgutschrift erfolgt je nach Kreditinstitut monatlich, vierteljährlich oder jährlich. Je höher der Darlehensbetrag ist, desto positiver wirkt sich der Zinseszins-Effekt für den Kunden aus. Der Effektivzins beinhaltet sämtliche Zusatzkosten wie Bearbeitungs- und Verwaltungsgebühren, und gibt die tatsächlichen Gesamtkosten des Darlehens pro Jahr in Prozent an. Als Basis zum objektiven Vergleich verschiedener Angebote von Kreditinstituten ist der Effektivzinssatz erste Wahl, Darlehensgeber sind zur Angabe des Effektivzinssatzes rechtlich verpflichtet.

Fälligkeitsdarlehen – Bei einem endfälligen Darlehen (Festdarlehen) erfolgt die Tilgung am Ende der Laufzeit in einem Einmalbetrag. Da der Darlehensbetrag während der Laufzeit durch die Tilgungs-Aussetzung demnach unverändert bleibt, entsteht kein Zinseszins-Effekt, die Zinshöhe bleibt über die gesamte Laufzeit monatlich konstant.

Forward-Darlehen – Setzt bei einem Annuitätendarlehen der Laufzeitbeginn der Zinszahlungen erst nach einer zinslosen Übergangsfrist ein, handelt es sich um ein Forward-Darlehen. Die Vorlaufphase kann bis zu fünf Jahren betragen und ist in den Fällen sinnvoll, in denen sich der künftige Kreditnehmer bereits vorab einen aktuell günstigen Zinssatz in Erwartung eines kommenden Zinsanstiegs für einen späteren Zeitpunkt sichern will. Die Zinsbindungsfrist beginnt dann erst mit Auszahlung des Darlehens. Allerdings wird von den Banken für dieses Zinsversprechen eine Gebühr in Form eines Zinsaufschlags in Rechnung gestellt.

Grundschuld – Die Grundschuld ist ein Finanzinstrument der Kreditinstitute, sich bestmöglich gegen eine eventuelle Zahlungsunfähigkeit des Schuldners abzusichern. Als Grundpfandrecht zur Sicherung von Krediten entspricht ihre Höhe in aller Regel der in Anspruch genommenen Darlehenssumme. Mit der Unterzeichnung einer Grundschuld-Urkunde willigt der Kreditnehmer zu einer Versteigerungs- oder Zwangsverkaufs-Maßnahme für den Fall einer Insolvenz ein. Nach notarieller Vertragsunterzeichnung wird nach erfolgreichem Antrag auf Einreichung ein diesbezüglicher Vermerk im Grundbuch der Liegenschaft eingetragen. Er erteilt der Bank einen vollstreckbaren Titel, der sie berechtigt, eine Zwangsvollstreckung für den Fall einzuleiten, dass sie zu der Ansicht gekommen ist, dass der Schuldner in nicht ausreichendem Maße seinen Verpflichtungen nachkommt.

Nach erfolgter Darlehenstilgung verbleibt der Grundschuld-Eintrag im Grundbuch und erlischt erst auf Antrag des Eigentümers. Zur Löschung ist eine schriftliche Einwilligung des Darlehensgebers erforderlich, die öffentlicher Beglaubigung bedarf. Anschließend kann ein Notar beim Grundbuchamt mit diesem Dokument die Löschung beantragen.

 

Kapitalwiedergewinnungsfaktor – Der sogenannte Annuitäts- oder Kapitaldienstfaktor wird im Rahmen der Finanzierungsrechnung verwendet, um einen Zahlungsbetrag in gleich große Portionen über einen bestimmten Zeitraum – abhängig von Zins und Zinseszins – zu verteilen. Als Faktor zur Berechnung von Annuitäten (gleich große Rückzahlungsbeträge), wird er mit der Kreditsumme multipliziert. Der Kapitalwiedergewinnungsfaktor errechnet sich aus Kreditlaufzeit und dem Zinssatz als reinem Zahlenwert.

Nominalsumme – Die Nominalsumme stellt den Bar- bzw. Nennwert des Darlehens dar und muss nicht notwendigerweise der an den Kreditnehmer ausgezahlten Kreditsumme entsprechen. Differenzen können sich durch vereinbartes Agio oder Disagio (Damnum) ergeben.

Nominalzins – Der Zinssatz wird in Prozenten angegeben und wird von der Bank pro Jahr (p.a.) angegeben. Im Gegensatz zum Effektivzins werden zu seiner Berechnung keine Zinseszinseffekte berücksichtigt, d.h. die Verzinsung bereits vergüteter Zinsen entfällt, die Nominalzinsrate wird stets auf die gleiche Anlage- oder Kreditsumme erhoben. Die Zinsen werden meist zum Ende eines Anlage- oder Kalenderjahres dem Konto gutgeschrieben. Als Realzins bezeichnet der Nominalzins den Zins zum Nennwert, der vertraglich vereinbart wurde, unabhängig von eventuellen Neben, Verwaltungs- und Kontoführungskosten. Der Nominalzins findet daher häufiger bei Tages- und Festgeldkonten Verwendung.

 

Ratendarlehen – Wird über die gesamte Hypothekenlaufzeit monatlich mit konstantem Betrag getilgt, handelt es sich um ein Raten- oder Tilgungsdarlehen, das vor allem im Kleinkredit-Bereich häufige Praxis ist. Dabei sinkt im Gegensatz zum Annuitätendarlehen die monatliche Zinsbelastung und damit die gesamte Rate über die Laufzeit. Tilgungsdarlehen bieten sich vor allem in den Fällen an, wo ein Kredit möglichst schnell über eine kürzere Zeitspanne zurückgezahlt werden soll und kein Wert auf Minderung der Steuerschuld gelegt wird. Mehr hierzu findet sich in diesem Artikel.

Volltilger-Darlehen – Beim Komplettdarlehen ist die Restschuld im Gegensatz zum klassischen Annuitätendarlehen am Ende der Laufzeit komplett getilgt. Die monatliche Belastung aus Zins und Tilgung ist über die Laufzeit gesehen konstant, die Laufzeit ist fix vorgegeben. Nach der Laufzeit richtet sich dann die Tilgungsrate, die umso höher ausfällt, je schneller die Immobilie abbezahlt sein soll. Volltilger-Darlehen eignen sich daher besonders für Schuldner, die über stabile Einkommensverhältnisse verfügen und sich eine höhere monatliche Belastung leisten können, um schneller schuldenfrei zu sein. Einige Kreditinstitute belohnen die schnellere Schuldentilgung mit zusätzlichen Zinsrabatten.

Zinsbindung – Die zwischen Darlehensnehmer und -geber vertraglich vereinbarte Zinsrate bei Rückzahlung des Darlehens ist umso höher, je kurzfristiger der Darlehen ausgehandelt wird. Umgekehrt müssen weniger Zinsen bei längerer Laufzeit bezahlt werden (Mehr dazu hier).

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