Der Traum von der eigenen Immobilie zerplatzt häufig, weil die Baufinanzierung nicht steht. Zu hohe Finanzierungskosten, falsche Budgetplanung oder unseriöse Anbieter – ein Albtraum für alle, die endlich in die eigenen vier Wände ziehen wollen. Diese 10 Tipps helfen, die richtigen Baufinanzierungspartner zu finden.
Die Vertragsunterschrift besiegelt endlich die Realisierung des lang gehegten Traums: Die eigene Immobilie wird erworben oder mit einem Hausbaupartner errichtet. Im Freudentaumel vergessen viele aber die entscheidende Frage: Wie finanziere ich dieses Vorhaben eigentlich?
Ohne die Finanzierungszusage sollte keine Unterschrift auf dem Kaufvertrag erfolgen. Deshalb bereits vorher genau kalkulieren und überprüfen (lassen), wie viel Immobilie eigentlich leistbar ist. Wer bereits eine Immobilie gefunden hat, kann diese meist für einen kurzen Zeitraum reservieren, um beispielsweise alle Details für die Finanzierung zu klären.
Die Zinsen spielen bei der Baufinanzierung eine wesentliche Rolle und sollten möglichst gering sein. Entscheidend für die Zinsentwicklung sind vor allem Entscheidungen der EZB. Hebt diese den Leitzins beispielsweise an, wird dadurch auch der Zinssatz für die Baufinanzierung steigen. Für Darlehensnehmer eine ungünstige Situation, denn damit verteuert sich auch ihr Kredit. Deshalb ist ein umsichtiger Baufinanzierungsvergleich verschiedener Darlehensgeber essenziell, um möglichst viele Kosten einzusparen.
Fast alle renommierten Banken stellen nicht nur Girokonto oder Kreditkarten, sondern auch Baufinanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung. Viele Optionen, um sich die bestmöglichen Konditionen zu sichern. Die Anfrage bei ausgewählten Banken hilft bestimmt weiter, um möglichst schnell und unkompliziert erste Vergleichsangebote zu erhalten, oder doch nicht?
Natürlich sind Kreditinstitute bei einer Darlehensanfrage für den Immobilienerwerb äußerst hilfsbereit und auskunftsfreudig. Schließlich winkt hier mit dem möglichen Vertragsabschluss eine Einnahmequelle. Wer eine konkrete Darlehensanfrage bei einer Bank stellt, stimmt dabei der Weitergabe der Informationen an die SCHUFA zu.
Ein ganz normaler Prozess, wie er bei deutschen seriösen Kreditinstituten tagtäglich bei Finanzierungsanfragen, Kontoeröffnungen und Co. stattfindet. Die übermittelten Daten werden im persönlichen Informationspool für jeden Bürger einzeln gespeichert. Hierauf greifen Banken, Telefongesellschaften sowie andere Unternehmen zurück, wenn es um einen Vertragsabschluss geht. Bei einem Angebot für die Baufinanzierung wird zwar noch kein Vertrag unterzeichnet, jedoch die Anfrage im SCHUFA-Informationspool erfasst. Zu viele Anfragen innerhalb eines Zeitraumes bei unterschiedlichen Kreditinstitutionen können sich nachteilig auf die Baufinanzierungszusage bzw. die Konditionen auswirken.
Experten empfehlen deshalb eine SCHUFA-neutrale Anfrage, beispielsweise über Vergleichsportale. Hier werden sämtliche Konditionen übersichtlich und kostenlos angezeigt, die zu dem gewünschten Finanzierungsvorhaben passen könnten.
Hunderte Quadratmeter, ein Pool, bodentiefe Fenster, mehrere Balkone, ein riesiges Grundstück, neueste Haustechnik-Ausstattung – so sehen die Träume vieler Immobilieninteressenten aus. Einige vergessen dabei allerdings, dass all diese Wünsche mit einem Preisschild versehen sind. Ein Pool kostet beispielsweise abhängig vom Modell 10.000 Euro und mehr. Bei der Anfrage zur Baufinanzierung ist die realistische Budgetkalkulation gefragt. Wie viel Haus lässt sich mit den monatlichen Einnahmen überhaupt finanzieren? Eine Aufstellung von Einnahmen und Ausgaben hilft, Klarheit zu erlangen. Auch die meisten seriösen Darlehensgeber verlangen eine Übersicht aller zur Verfügung stehenden liquiden Mittel und offenen Posten. Auf Basis dieser Informationen wird eine mögliche monatliche Rate für die Darlehensrückzahlung kalkuliert. Als Orientierung für eine gute Kreditrate für den Immobilienwunsch gilt die aktuelle Mietzahlung.
Wer beispielsweise zurzeit monatlich 800 Euro Kaltmiete für seine Miete ausgibt, könnte bei gleichbleibenden Einnahmen womöglich auch ein Darlehen in gleicher Höhe zurückzahlen. Das würde eine jährliche Darlehenssumme von 9.600 Euro machen. Eine Finanzierung, die auf 30 Jahre angelegt ist, könnte theoretisch 288.000 Euro betragen. Allerdings sind bei diesem vereinfachten Rechenbeispiel keine Gebühren und andere Kosten für die Bereitstellung der Baufinanzierung kalkuliert.
Wie viel Immobilientraum kann ich mir leisten? Die Budgetplanung vor der Darlehensanfrage gibt Klarheit.
Die sogenannte „Muskelhypothek“ wird auch von seriösen Kreditgebern als Teil des Eigenkapitals angesehen. Wer Eigenleistung beim Verwirklichen des Immobilienwunsches einbringen kann, spart sich die Kosten für Handwerker. Wie die Eigenleistungen genau aussehen, hängt von der individuellen Situation ab. Häufig werden Maler- und Tapezierarbeiten oder das Einbringen von Bodenbelägen als Eigenleistung erbracht. Dadurch lassen sich, abhängig vom Gewerk, jeweils ca. 4.000 Euro einsparen.
Allerdings werden Eigenleistungen nur bis maximal 15 Prozent der eigentlichen Darlehenssumme von Banken akzeptiert. In der Praxis liegt die maximale Grenze bei ca. 30.000 Euro. Allerdings sollten sich künftige Immobilienbesitzer darüber im Klaren sein, dass die bei der Darlehensanfrage angegebenen Eigenleistungen verbindlich sein sollten. Wer sich beispielsweise selbst überschätzt und während der Ausführung bemerkt, dass er Hilfe benötigt, muss zusätzliche Kosten aus eigener Kraft stemmen.
Künftige Immobilienbesitzer werden durch viele Fördermöglichkeiten auf dem Weg zu ihrem Traum unterstützt. Neben den regionalen Zuschüssen gibt es auch staatliche Hilfen, beispielsweise für energetische Sanierung oder nachhaltiges Bauen mit energieeffizienten Komponenten. KfW-Kredite unterstützen die Integration von Wärmepumpen oder Solaranlagen. Dafür werden u. a. vergünstigte Darlehen bis zu einer bestimmten Grenze bereitgestellt.
Da sich die Fördermöglichkeiten dynamisch entwickeln, ist Expertenhilfe empfehlenswert. Die Fördermittel-Profis wissen, was gerade unterstützt wird und was für die Beantragung notwendig ist. Bevor die Darlehensanfrage gestellt wird, sollten die Fördermöglichkeiten geklärt und mit genauem Zahlenwerk hinterlegt sein. Das schafft nicht nur Klarheit bei der Darlehenssumme, sondern stärkt die Souveränität gegenüber der Bank, denn sie sieht, dass sich hier jemand bereits Gedanken um seine finanzielle Zukunft gemacht hat.
Viele Experten empfehlen, das Grundstück und die Immobilie nicht gemeinsam zu kaufen. Ursächlich dafür sind vor allem die Kosten/Steuern und die Sicherheiten. Wer ein Grundstück kauft, muss dafür in Deutschland Grunderwerbsteuer entrichten. Sie gilt nur für die Grundstücksfläche. Wird das Grundstück einzeln gekauft, fällt die Steuer nur für diesen Kaufpreis an. Wer hingegen ein Grundstück samt Immobilie darauf erwirbt, zahlt die Steuer für den Gesamtpreis.
Der Kauf des Grundstückes vor dem Immobilienerwerb hat noch einen weiteren Vorteil: Das Grundstück dient als weitere Sicherheit bei der Darlehensgenehmigung. Mehr Sicherheit wird von der Bank wiederum mit günstigeren Konditionen belohnt, denn das Ausfallrisiko für das Darlehen ist durch einen möglichen Verkauf des Grundstückes deutlich geringer.
In den letzten Jahren herrschen paradiesische Zustände für die Realisierung von Immobilienträumen. Die Zinsen waren so niedrig wie nie, doch das dürfte sich bald ändern. Mit Anhebung des Leitzinses durch die EZB rechnen Experten auch mit einer Steigerung bei den Baufinanzierungszinsen. Dennoch bewegen sie sich nach wie vor auf einem soliden Niveau. Wer die Chance nutzt und sich Niedrigzinsen für einen längeren Zeitraum sichern kann, sollte das tun.
Je länger der Zinssatz festgeschrieben ist, desto mehr Planungssicherheit haben Immobilienbesitzer. Das macht jedoch nur Sinn, wenn die Zinssätze künftig im Aufwärtstrend sind. Gerade die aktuelle Situation ist dafür prädestiniert, denn Experten rechnen mit einem Zuwachs von 1 Prozent und mehr in den kommenden Monaten.
Auch beim Immobiliendarlehen besteht die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten. Neben der vereinbarten monatlichen Rate unterstützen Sondertilgungen eine frühere Ablösung des Kredites und damit verbunden eine Kosteneinsparung bei den Zinsen.
Viele Darlehensnehmer achten gar nicht auf eine Einräumung der Sondertilgung, denn sie gehen davon aus, diese ohnehin nicht in Anspruch nehmen zu können. Das ist ein falscher Ansatz, wie viele Experten warnen. Auch kleine Liquiditätsspritzen können helfen, das Darlehen vorzeitig auszulösen. Gibt es vielleicht durch einen Jobwechsel plötzlich Weihnachtsgeld, Prämien oder andere Geldzuwendungen, können diese als Teil der Sondertilgung dienen. Erfahrungsgemäß läuft eine Baufinanzierung über mehrere Jahre oder sogar Jahrzehnte. Dass es innerhalb dieses Zeitraumes irgendwann zusätzliche (ungeplante) Einnahmen gibt, ist gar nicht so unwahrscheinlich. Deshalb sollte niemand auf das Sondertilgungsrecht in seinem Kreditvertrag verzichten.
Die Traumimmobilie ist endlich gefunden und die Baufinanzierung muss nur noch realisiert werden. Doch die Bank stellt sich quer und möchte den gewünschten Betrag nicht finanzieren. Das könnte nicht nur an einer mangelnden Liquidität, sondern auch am Objekt und dessen Umfeld selbst liegen. Befindet es sich beispielsweise in einem Viertel, das perspektivisch als Problemviertel gilt und in dem mit einem Immobilienwertverlust zu rechnen ist, wird eine hohe Baufinanzierung häufig schwer.
Gute Chancen haben Bauvorhaben, die in aufstrebenden Regionen realisiert werden. Vor allem der ländliche Raum um die Großstädte boomt. Wer es schafft, hier ein preislich attraktives Grundstück zu erwerben und eine Immobilie zu bauen, darf sich in den nächsten Jahren über eine Wertsteigerung freuen. Das wissen auch die Finanzierungsexperten der Banken und werden der Kreditanfrage deutlich offener gegenüberstehen.
Vor der Unterschrift unter dem Kaufvertrag sollte die Baufinanzierung gesichert sein.
Abhängig vom monatlichen Haushaltseinkommen können Darlehensbeträge im dreistelligen oder sogar vierstelligen Bereich bedient werden. Wer ein gutes bzw. sehr gutes Einkommen zur Verfügung hat, sollte sich mit dem Volltilgerdarlehen befassen. Der Vorteil: Eine Anschlussfinanzierung ist in diesem Fall nicht notwendig, da die Kreditsumme über den fest definierten Zeitraum vollumfänglich zurückgezahlt wird.
Entscheiden sich Darlehensnehmer für die Volltilgung, wird das durch Banken oft mit Zinsvergünstigungen honoriert. Allerdings ist die Monatsbelastung im Vergleich zum Darlehen mit begrenzter Zinsbindung deutlich höher. Ideal sind Volltilgerdarlehen deshalb vor allem für Beamte, die in einem unkündbaren Verhältnis stehen und über gewisse monatliche Einnahmen verfügen.
Viele Immobilienbesitzer nutzen Darlehen mit einer begrenzten Zinsbindung, um sich Flexibilität zu bewahren und die monatlichen Ratenbelastungen stemmen zu können. Sobald die Zinsbindung ausläuft, muss eine ergänzende Finanzierungsmöglichkeit her. Vorzeitiges proaktives Reagieren und die Suche nach einem Forward-Darlehen helfen, unabhängig von der gegenwärtigen Bank attraktive Angebote zu finden.