Dresden - Bezahlbares Wohnen ist auch im Freistaat Sachsen zunehmend unter Druck. Der Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. (VSWG) und der vdw Sachsen Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e. V. haben am 28. Mai 2026 in Dresden gemeinsam die wichtigsten Kennzahlen der Jahresstatistik 2025 vorgestellt. Erstmals präsentierten beide Verbände ihre Zahlen zusammen und verbanden dies mit gemeinsamen wohnungspolitischen Forderungen an Bund und Freistaat.
Nach Einschätzung der Verbände bleibt die wirtschaftliche Lage der sozial orientierten Wohnungsunternehmen angespannt. Zwar stiegen die Investitionen im vergangenen Geschäftsjahr leicht an, gleichzeitig belasten steigende Baukosten, energetische Anforderungen, Klimaziele und der Anspruch auf sozial verträgliche Mieten die Unternehmen weiter erheblich.
Die 199 im VSWG organisierten Wohnungsgenossenschaften investierten im Geschäftsjahr 2025 insgesamt 623,4 Millionen Euro. Das waren 12,1 Millionen Euro beziehungsweise 2 Prozent mehr als im Jahr 2024. Der größte Teil floss mit 371,5 Millionen Euro in die Instandhaltung der Bestände. Weitere 209,4 Millionen Euro wurden für Modernisierungen eingesetzt.
Der Neubau blieb dagegen auf niedrigem Niveau. Die Investitionen in neue Wohnungen lagen bei 42,5 Millionen Euro. Insgesamt wurden 2025 lediglich 176 Wohnungen neu gebaut. VSWG-Vorstand Mirjam Philipp erklärte dazu, dass die Baupreise zwar langsamer stiegen als in den Vorjahren, höhere Investitionen real aber zu immer geringeren Bauleistungen führten. Besonders der Neubau sei unter den aktuellen Rahmenbedingungen wirtschaftlich kaum darstellbar.
Auch die 117 im vdw Sachsen organisierten Wohnungsunternehmen investierten 2025 mehr als im Vorjahr. Insgesamt flossen 703,6 Millionen Euro in die Bestände. Das entspricht einem Plus von 68,4 Millionen Euro, also knapp 11 Prozent. Gestiegen sind vor allem die Ausgaben für Instandsetzung und Modernisierung. Die Investitionen in die Instandsetzung lagen bei 297,3 Millionen Euro, die Modernisierungsausgaben bei 284,7 Millionen Euro.
Beim Neubau gab es 2025 noch einen leichten Anstieg der Fertigstellungen. 762 Wohnungen wurden fertiggestellt, nach 719 im Vorjahr. Nach Angaben des vdw Sachsen handelt es sich dabei vor allem um bereits begonnene Projekte. Die Neubau-Investitionen seien bereits rückläufig. Verbandsdirektor Alexander Müller warnte vor einem deutlichen Einbruch im Neubau in den kommenden Jahren.
Die durchschnittliche Nettokaltmiete der sächsischen Wohnungsgenossenschaften stieg 2025 auf 5,75 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt das Mietniveau nach Angaben der Verbände weiterhin deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt. Gleichzeitig entwickeln sich die Betriebskosten zunehmend zu einem Belastungsfaktor.
Bei den Wohnungsgenossenschaften lagen die warmen Betriebskosten im Durchschnitt bei 1,61 Euro pro Quadratmeter, die kalten Betriebskosten bei 1,56 Euro pro Quadratmeter. Damit entfielen rund 35,5 Prozent der Bruttowarmmiete auf Betriebs- und Heizkosten.
Der VSWG verwies darauf, dass viele Kostenentwicklungen außerhalb des direkten Einflusses der Vermieter liegen. Dazu zählen unter anderem Gebühren, Energiepreise und regulatorische Anforderungen.
Bei den Mitgliedsunternehmen des vdw Sachsen zeigt sich ein ähnliches Bild. Die durchschnittliche Nettokaltmiete lag 2025 bei 5,66 Euro pro Quadratmeter. Die warmen Betriebskosten betrugen 1,61 Euro pro Quadratmeter, die kalten Betriebskosten 1,69 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt machten Betriebs- und Heizkosten dort durchschnittlich 36,8 Prozent der Bruttowarmmiete aus. Alexander Müller bezeichnete die Betriebskosten als eigentlichen Preistreiber mit zunehmender sozialer Sprengkraft.
Neben steigenden Kosten bleibt der Leerstand eine zentrale Herausforderung. Bei den sächsischen Wohnungsgenossenschaften lag die Leerstandsquote Ende 2025 bei 8,2 Prozent. Insgesamt standen rund 24.000 Wohnungen leer. Während sich die Wohnungsmärkte in Leipzig und Dresden vergleichsweise stabil entwickeln, sind viele ländliche Regionen weiter von strukturellem Leerstand und demografischen Veränderungen betroffen.
Nach Angaben des VSWG resultiert der Rückgang des Leerstands vor allem aus Rückbau- und Stilllegungsmaßnahmen. Mirjam Philipp betonte, dass Leerstände in vielen Regionen ohne kontinuierlichen Rückbau wirtschaftlich nicht mehr beherrschbar wären. Gleichzeitig fehlten verlässliche Förderprogramme für Stadtumbau und Teilrückbau.
Auch der vdw Sachsen meldete weiterhin hohe Leerstände. Bei den Mitgliedsunternehmen lag die Quote 2025 im Durchschnitt bei 9,5 Prozent. Das entspricht mehr als 25.300 leerstehenden Wohnungen. Der Leerstand sei damit sogar leicht angestiegen. Besonders in ländlichen Regionen werde diese Entwicklung zusammen mit niedrigen Mieten zu einem existenziellen Faktor für Unternehmen.
Der Rückbau bleibt in Sachsen ein relevantes Thema. Bei den Wohnungsgenossenschaften wurden 2025 insgesamt 375 Wohnungen endgültig vom Markt genommen. Im Vorjahr waren es 464 Wohnungen. Nach Einschätzung der Verbände zeigt dies, dass in Teilen des Freistaats weiterhin ein Überangebot an Wohnungen besteht.
Beim vdw Sachsen wurden 2025 insgesamt 644 Wohnungen zurückgebaut. Das waren 421 mehr als im Jahr 2024. Die Zahlen unterstreichen aus Sicht der Verbände den wirtschaftlichen Druck, der durch Leerstände entsteht.
Im Rahmen der Jahresstatistik wurden die Wohnungsbestände auch nach Energieeffizienzklassen erfasst. Bei den sächsischen Wohnungsgenossenschaften entfällt der Großteil der Wohnungen auf die Klassen B und C. 32,6 Prozent der Wohnungen liegen in Klasse B, 39,8 Prozent in Klasse C. Weitere 18,2 Prozent gehören zur Klasse D. Knapp drei Prozent der Wohnungen liegen in Klasse A oder höher. Die übrigen 5,4 Prozent verteilen sich auf die Klassen E bis H. Etwas mehr als ein Prozent konnte bisher keiner Energieeffizienzklasse zugeordnet werden.
Nach Angaben des VSWG liegen damit mehr als 90 Prozent der Wohnungen der sächsischen Wohnungsgenossenschaften in den Klassen B, C und D. Mirjam Philipp wertete dies als Hinweis auf einen vergleichsweise guten energetischen Zustand der Bestände.
Auch bei den Mitgliedsunternehmen des vdw Sachsen zeigt sich ein ähnliches Bild. 19,4 Prozent der Bestände liegen in Energieeffizienzklasse B, 39,6 Prozent in Klasse C und 23,2 Prozent in Klasse D. Insgesamt befinden sich nach Angaben des Verbandes mehr als 87 Prozent des Gebäudebestands in den Klassen A+ bis D.
Kritisch bewerten VSWG und vdw Sachsen den aktuellen Kabinettsbeschluss zum Gebäude-Modernisierungsgesetz, das perspektivisch das bisherige Heizungsgesetz ablösen soll. Die Verbände begrüßen grundsätzlich das Ziel, mehr Technologieoffenheit, Praxistauglichkeit und Investitionssicherheit bei der Wärmewende zu schaffen. Gleichzeitig warnen sie vor zusätzlichen finanziellen Belastungen für Wohnungsunternehmen und Mieter.
Die Umstellung bestehender Heizsysteme, der Ausbau erneuerbarer Energien und notwendige Netzinfrastrukturen würden in den kommenden Jahren erhebliche Investitionen erfordern. Nach Einschätzung der Verbände kann die Wärmewende im Gebäudebestand nur gelingen, wenn sie wirtschaftlich tragfähig, sozial ausgewogen und langfristig planbar gestaltet wird.
Besonders kritisch sehen die Verbände die Gefahr, dass steigende Modernisierungs- und Energiekosten künftig stärker auf die Mieter durchschlagen könnten. Da bereits heute mehr als ein Drittel der Bruttowarmmiete auf Betriebs- und Heizkosten entfällt, könnten weitere Kostensteigerungen vor allem Haushalte mit geringem Einkommen zusätzlich belasten.
VSWG und vdw Sachsen richten einen gemeinsamen Appell an Bund und Freistaat Sachsen. Sie fordern verlässliche und langfristige Förderprogramme, wirtschaftlich tragfähige Bedingungen für Neubau und Sanierung sowie eine praxisgerechte Umsetzung klimapolitischer Vorgaben. Außerdem sprechen sie sich für stärkere Unterstützung beim Stadtumbau und Rückbau sowie für den Abbau bürokratischer Hürden und zusätzlicher Kostenbelastungen aus.
Die sozial orientierte Wohnungswirtschaft bezeichnen beide Verbände als Stabilitätsanker für Sachsen. Damit bezahlbares Wohnen künftig möglich bleibe, brauche es mehr Verlässlichkeit, Planbarkeit und Realitätssinn in der Wohnungspolitik.