Der Traum vom eigenen Domizil unter südlicher Sonne lockt jedes Jahr tausende Käufer aus dem deutschsprachigen Raum. Wer ein Ferienhaus kaufen im Ausland möchte, steht jedoch vor ganz anderen Herausforderungen als beim Immobilienerwerb in Deutschland. Andere Rechtssysteme, fremde Sprachen, abweichende steuerliche Regelungen und ein oft schwer zu durchschauender Markt machen den Schritt komplexer, als viele Interessenten zunächst annehmen. Diese Reportage beleuchtet, worauf bei einem Ferienhauskauf im Ausland besonders zu achten ist, welche Fallstricke lauern und wie sich der Weg zum Zweitdomizil strukturiert angehen lässt. Von der Finanzierung über die rechtliche Prüfung bis zur späteren Verwaltung reicht die Bandbreite der Themen, die im Vorfeld geklärt sein wollen. Wer hier sorgfältig plant, schafft die Grundlage für ein entspanntes Eigentum, das über Jahrzehnte Freude bereiten kann. Wer dagegen unvorbereitet handelt, riskiert teure Fehler.
Der Erwerb einer Auslandsimmobilie ist längst kein Privileg vermögender Käufer mehr. Niedrige Hypothekenzinsen über lange Zeiträume, gestiegene Mobilität und die Möglichkeit, dank Homeoffice flexibler zu arbeiten, haben den Markt geöffnet. Hinzu kommt der Wunsch nach einem festen Rückzugsort im Süden, der sich bei wiederkehrenden Aufenthalten schnell rechnet. Beliebte Zielländer sind Spanien, Italien, Frankreich, Portugal, Griechenland sowie zunehmend Kroatien und Bulgarien. Auch das Nachbarland Österreich steht hoch im Kurs, wobei der Erwerb eines Ferienhauses in Österreich als Deutscher mit besonderen Einschränkungen verbunden ist, da viele Bundesländer Zweitwohnsitze restriktiv handhaben. Wer sich fragt, wo Häuser am Meer am günstigsten in Europa zu haben sind, landet häufig in Süditalien, an der bulgarischen Schwarzmeerküste oder im Hinterland Portugals und Kroatiens. Doch ein niedriger Kaufpreis allein sagt wenig über die Gesamtkosten und die spätere Werthaltigkeit aus.
Jedes Land hat eigene Regeln für den Immobilienerwerb. Während in Deutschland der Notar eine neutrale, prüfende Rolle einnimmt, ist das nicht überall so. In Spanien etwa ist die Eigentumsübertragung an die Eintragung im Registro de la Propiedad geknüpft, in Italien spielt der notaio eine ähnliche Rolle wie in Deutschland, in Frankreich wiederum übernimmt der notaire weitreichende Aufgaben. Wer eine Auslandsimmobilie erwerben will, sollte zwingend einen unabhängigen, ortskundigen Rechtsanwalt einschalten, der die Eigentumsverhältnisse, etwaige Lasten, Baugenehmigungen und Erschließungsabgaben prüft. Schwarzbauten, ungeklärte Erbschaftsverhältnisse oder nicht eingetragene Wegerechte sind in vielen Regionen keine Seltenheit.
Verträge in der Landessprache sind verbindlich, eine deutsche Übersetzung dient nur dem Verständnis. Wer den Wortlaut nicht versteht, ist auf Übersetzer und Berater angewiesen, deren Unabhängigkeit gewährleistet sein muss. Auch Verhandlungsstile unterscheiden sich erheblich. Was in Deutschland als verbindliche Zusage gilt, ist in südeuropäischen Ländern oft erst der Beginn eines längeren Prozesses. Geduld und das Vermeiden voreiliger Anzahlungen sind hier entscheidend.
Wer eine Auslandsimmobilie besitzt, hat in der Regel steuerliche Pflichten sowohl im Belegenheitsstaat als auch in Deutschland. Grunderwerbsteuer, jährliche Immobiliensteuer, Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und im Erbfall die Erbschaftssteuer können doppelt anfallen. Doppelbesteuerungsabkommen mildern dies meist ab, befreien aber nicht von der Anzeige- und Erklärungspflicht. Eine steuerliche Beratung vor dem Kauf ist daher unverzichtbar.
Die Online-Recherche bildet meist den Einstieg. Portale wie ImmoScout, Immowelt.de oder die Auslandsableger wie Immowelt Spanien geben einen ersten Überblick über Preisniveaus und Angebote. Auch ImmobilienScout für die Niederlande oder regionale Anbieter in Italien und Portugal liefern wertvolle Vergleichsdaten. Wer dort gezielt Filter setzt, erhält rasch ein Gefühl für realistische Preisspannen. Diese erste Sondierung ersetzt aber keine Vor-Ort-Besichtigung. Fotos sind oft geschönt, Lagebeschreibungen ungenau, und entscheidende Faktoren wie Verkehrslärm, Nachbarschaft oder Wasserqualität lassen sich nur persönlich beurteilen. Ein Anbieter wie Rossitza Hantelmann hat sich darauf spezialisiert, Käufer mit ortskundigen Maklern, Anwälten und Übersetzern zu vernetzen, sodass die einzelnen Schritte koordiniert ablaufen. Wer beispielsweise eine Finca auf Mallorca kaufen möchte, profitiert von einer Begleitung, die sprachliche, rechtliche und steuerliche Aspekte zusammenführt.
Eine Auslandsimmobilie zu finanzieren ist anspruchsvoller als ein Inlandskauf. Deutsche Banken vergeben Hypotheken auf ausländische Objekte nur selten und nur in bestimmten Ländern. Häufig bietet sich eine Finanzierung über eine Bank im Belegenheitsstaat an, die das Objekt als Sicherheit akzeptiert. Eigenkapitalquoten von 30 bis 50 Prozent sind dabei üblich, die Zinsen liegen meist über dem deutschen Niveau. Eine Alternative ist die Beleihung einer bestehenden Immobilie in Deutschland, was rechtlich einfacher, aber risikoreicher ist, weil das deutsche Objekt im Krisenfall ebenfalls betroffen sein kann. Wer Mieteinnahmen aus dem Ferienhaus einplant, sollte konservativ kalkulieren, da Auslastung und Nebenkosten oft schwanken.
Ein technisches Gutachten durch einen unabhängigen Sachverständigen ist bei älteren Immobilien dringend zu empfehlen. Themen wie Feuchtigkeit, Statik, Anschluss an die Kanalisation, Trinkwasserqualität, Heizung und Klimatisierung sowie der energetische Zustand entscheiden über spätere Investitionen. In mediterranen Ländern sind klassische Probleme die fehlende Wärmedämmung, undichte Flachdächer, mangelhafte Elektroinstallationen oder ungeklärte Abwasserentsorgung über Sickergruben. Renovierungskosten können den Kaufpreis schnell um 20 bis 50 Prozent erhöhen.
Ein strukturiertes Vorgehen reduziert Risiken erheblich. Bewährt hat sich ein klares Phasenmodell mit Vorbereitung, Besichtigung, Prüfung und Abschluss. Zunächst sollten Budget, Region und Nutzungskonzept festgelegt werden. Wer das Objekt selbst nutzen, vermieten oder beides kombinieren will, hat unterschiedliche Anforderungen an Lage, Größe und Ausstattung. In der zweiten Phase folgen mehrere Besichtigungen vor Ort, idealerweise zu unterschiedlichen Jahreszeiten. Die dritte Phase umfasst die juristische und technische Due Diligence durch unabhängige Berater. Erst danach erfolgt die Unterzeichnung eines Vorvertrags, in dem Bedingungen und Rücktrittsrechte klar geregelt sind. Anzahlungen sollten nur auf Treuhandkonten geleistet werden, niemals direkt an den Verkäufer.
Ebenso wichtig ist die langfristige Verwaltung. Wer nicht ständig vor Ort sein kann, braucht eine zuverlässige Hausverwaltung für Reinigung, Pool- und Gartenpflege, Reparaturen und im Vermietungsfall die Gästebetreuung. Die laufenden Kosten für Verwaltung, Steuern, Versicherung und Instandhaltung liegen erfahrungsgemäß bei zwei bis vier Prozent des Kaufpreises pro Jahr. Diese Summe sollte fest eingeplant sein, unabhängig davon, ob das Haus genutzt oder vermietet wird.
Schließlich gehört auch der Exit zur Planung. Wer eine Auslandsimmobilie kauft, sollte sich Gedanken über den späteren Verkauf oder die Vererbung machen. Erbrechtliche Regelungen folgen seit der EU-Erbrechtsverordnung grundsätzlich dem letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers, eine Rechtswahl ist aber möglich und in vielen Fällen sinnvoll. Ein Testament, das sowohl das deutsche als auch das ausländische Vermögen berücksichtigt, vermeidet späteren Streit.
Die Erwerbsnebenkosten variieren je nach Land erheblich. In Spanien fallen je nach Region und Objektart zwischen acht und 13 Prozent an, in Italien zwischen neun und 15 Prozent, in Frankreich rund sieben bis acht Prozent und in Portugal sechs bis zehn Prozent. Enthalten sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Registergebühren sowie Anwaltskosten. Maklergebühren werden teils vom Verkäufer, teils vom Käufer getragen.
Eine Vermietung kann die laufenden Kosten decken oder sogar Überschüsse erwirtschaften, ist aber mit Aufwand verbunden. Erforderlich sind oft eine touristische Lizenz, die Anmeldung bei den Steuerbehörden, eine professionelle Verwaltung und eine Versicherung für die gewerbliche Nutzung. In manchen Regionen sind die Lizenzen kontingentiert oder ausgesetzt. Wer eine Rendite erwartet, sollte mit einer Nettoauslastung von 15 bis 25 Wochen pro Jahr kalkulieren.
Die Lage ist der entscheidende Werttreiber. Objekte in etablierten, gut erreichbaren Regionen mit stabiler Nachfrage entwickeln sich langfristig deutlich besser als Häuser in abgelegenen Gegenden mit eingeschränkter Infrastruktur. Nähe zu Flughäfen, Meer, Restaurants und medizinischer Versorgung beeinflusst sowohl den Wiederverkaufswert als auch die Vermietbarkeit. Wer günstig im Hinterland kauft, sollte sich bewusst sein, dass der Verkauf später länger dauern und mit Preisabschlägen verbunden sein kann.