Immobilien haben seit Jahrhunderten den Ruf, eine reichlich krisensichere Investitionsform zu sein. Doch welche Immo-Investments lohnen sich heute – unter dem Eindruck gleich mehrerer Krisen?
Nein, selbst wenn vielleicht draußen nur noch eher wenige Menschen mit Maske anzutreffen sind, so ist die Welt dieser Tage weit davon entfernt, einem Normalzustand zu unterliegen, wie man ihn noch aus den späten 2010ern kennt. Wie es mit Corona weitergeht, ist derzeit weiterhin offen. Durch den Krieg in der Ukraine sind zahlreiche Produkte des Alltags nicht wie gewohnt verfügbar. Die Inflation ist nicht zuletzt deswegen ähnlich schmerzhaft hoch wie die Kraftstoffpreise. Und wo der ständige Mangel an Handwerkern tatsächlich beinahe schon Normalzustand geworden ist, sind neuerdings obendrein die Preise für Baumaterialien so hoch, wie streckenweise seit dem Ende des Zweiten Weltkriegs nicht mehr – und abermals ist vieles knapp.
Wer angesichts dessen sein Geld auf bewährte Weise in Immobilien investieren möchte, liegt prinzipiell nicht falsch. Allerdings sollte er deutlich breiter denken und dazu vielleicht teilweise über den Tellerrand klassischer Bauten hinausschauen und sich auf Investments konzentrieren, die erst in zweiter Linie damit verbunden sind.
Kriege sind in einer globalisierten Welt immer ein Problem, das selbst völlig unbeteiligte Nationen beeinflusst. So wirkt sich die Lage in der Ukraine im Zusammenspiel mit den Sanktionen gegen Russland auch auf die europäische Baubranche aus:
Eine kleine Liste derjenigen Produkte, die Europa normalerweise zu großen Teilen aus diesen Regionen bezieht. Nicht besser wird es, da Diesel so teuer ist – was wiederum nicht nur den Transport vorhandener Materialien verteuert, sondern obendrein die Nutzung von Baumaschinen.
Angesichts dessen ist eine möglichst flexibel angelegte Investition in derartige Produkte aktuell die vielleicht einzige Option, aus dieser Not eine Tugend zu machen. Hier bieten sich vor allem kurzfristige Anleihen und ähnliche Investments bei Firmen an, die derzeit die wegbrechenden Lieferungen aus dem Osten übernehmen.
Sachsen und Gesamtdeutschland haben eine interessante und wahrscheinlich vielen unbekannte Gemeinsamkeit: Auf das jeweilige Vergleichsniveau bezogen haben sie die fünftälteste Durchschnittsbevölkerung: Sachsen im Vergleich der Bundesländer, Deutschland im Vergleich aller Nationen. 45,7 Jahre sind es im Deutschlandschnitt, sogar 46,9 Jahre bei uns.
Angesichts dessen verwundert es kaum, dass Pflegeimmobilien – übrigens völlig ungeachtet aller derzeitigen Krisen – einen seit Jahren völlig ungebrochenen Boom erfahren. Deutschland benötigt bereits heute und erst recht in den kommenden Jahren deutlich mehr Immobilien, die einer alternden Bevölkerung adäquate Unterbringungs- und Pflegemöglichkeiten bieten.
Von klassischen Seniorenresidenzen über Pflegeheime bis hin zu kooperativen Wohnformen für Senioren sind deshalb alle diesbezüglichen Objekte und dahinterstehenden Unternehmen ein äußerst lukratives Investment – und gehören nicht zuletzt deshalb zum Portfolio von alternativen Bereitstellern von Mitteln in Form von Mezzanine-Kapital. Neben dem Investment bei derartigen Gebern bieten sich natürlich auch direktere Anlageformen an. Beispielsweise durch Anleihen oder Teilhaberschaften.
Die Pandemie war für vieles ein äußerst kräftiger Antriebsmotor, selbst wenn die Zahlen durch das Abflauen vielfach ebenfalls wieder gesunken sind – unterm Strich bleibt in vielen Sparten jedoch ein Wachstumsplus, das es ohne das Virus in einer so kurzen Zeit nicht gegeben hätte.
Das fraglos größte „Gewinner-Team“ in diesem Bereich ist der Online-Handel in Verbindung mit der Logistik. Corona schaffte es, die Präferenzen vieler Deutschen nachhaltig in die digitale Welt zu verschieben. Dies gilt selbst für Waren und Dienstleistungen, die zuvor – zumindest in Deutschland – als eine regelrechte Domäne des analogen Bereichs galten.
Bloß war vor allem der Bereich Logistik schon vor der Pandemie dicht an seiner Belastungsgrenze. Kein Wunder also, dass 2021 mit fast sechs Millionen Quadratmetern ein neuer Rekord in Sachen fertiggestellter Fläche gefeiert werden konnte – der jedoch 2022 voraussichtlich bereits wieder eingestellt werden wird.
Zwar sind die Renditen (vor allem für klassische Großlager und ähnliche Gebäude auf dem Land) derzeit nicht so hoch wie noch vor wenigen Monaten. Grund ist die verstärkte Investitionstätigkeit in diesen Boom. Dennoch sind Logistikimmobilien weiterhin eine absolut lohnenswerte Investition, die definitiv so schnell keine Rückschläge befürchten muss.
Wohl jeder, dessen Berufsprofil es irgendwie gestattet, dürfte in den Hochzeiten der Pandemie das Home-Office kennengelernt haben. Und ganz ähnlich, wie zu dieser Zeit klassische Bürogebäude aus Infektionsschutzgründen teilweise regelrecht verwaisten, taten es diejenigen Gebäude, die sich eigentlich erst in den letzten präpandemischen Jahren wirklich durchgesetzt hatten: Coworking Spaces.
Hier, wo sich jeder sogar äußerst kurzfristig für die Arbeit einmieten kann, sahen noch vor wenigen Monaten viele ein Business auf einem absterbenden Ast. Heute hat sich dies bereits wieder gedreht – aber anders, als viele vermuten. Das Home-Office ist fraglos gekommen, um zu bleiben – vor allem als Hybridmodell. Einerseits, weil viele Arbeitnehmer erkannt haben, welche Vorteile ein pendelfreier Berufsalltag hat. Andererseits jedoch, weil viele Unternehmen ihre Befürchtungen von Kontrollverlusten nicht bestätigt sahen – dafür jedoch erkannten, wie viel besser die Leistungen der Mitarbeiter oft sind und welche Betriebskosten der eigenen Büroimmobilie sich einsparen lassen.
Bloß:
Coworking Spaces werden in einer solchen Welt für viele eine interessante Alternative werden. Jedoch weniger wie ehedem ausschließlich in den Städten als vielmehr auf dem Land – das sieht nicht zuletzt die Bundesregierung in einem jüngst veröffentlichten Leitfaden so. Denn hier finden Menschen eine Antwort, die in ländlichen Wohnorten und -häusern keine adäquaten Bedingungen für die Heimarbeit vorfinden; oder vielleicht auch nur einen gelegentlichen Ort für Teamarbeit brauchen.
Vielleicht werden derartige Spaces zudem keine solchen Zentren für Kreative und Freischaffende wie ihre städtischen Pendants sein. Für Investoren ist dies jedoch zweitrangig. Sie sollten jetzt diesen Markt sehr genau beobachten und entweder in Firmen selbst investieren oder in attraktive Gebäude und Grundstücke. Wichtig ist hierbei wirklich nur eines: Der Internetanschluss darf keinesfalls „ländlich“ sein. Jenseits davon kann die Investition in derartige Immobilien äußerst kreativ erfolgen.
Big-Box-Logistikimmobilien mögen in der derzeitigen Lage etwas an Boden verloren haben, also nicht mehr so gute Renditen abwerfen wie beispielsweise noch 2020 oder 2021. Aktuell beginnt jedoch ein anderes Segment dieser Immobiliensparte erst, bei den Investoren Fahrt aufzunehmen: sogenannte Last-Mile-Logistikimmobilien.
Im Gegensatz zu besagten Big-Box-Zentren handelt es sich hierbei um eine gänzlich andere Kategorie:
Hierbei handelt es sich beispielsweise um Immobilien, die als Kühllager für online zu bestellende Lebensmittel ausgelegt sind. Oder es sind Gebäude, in denen Händler besonders stark nachgefragte Waren unterbringen, um diese innerhalb ähnlich kurzer Zeiten wie der Platzhirsch Amazon ausliefern zu können.
Ziel dieser Mikro-Verteilzentren ist immer eine besonders rasche Auslieferung von Produkten. Dies führt an vielen Standorten aktuell sogar zu einer Revitalisierung von zuvor eigentlich als völlig uninteressant geltenden Gewerbeimmobilien. Solange die Immobilie eine passend gute Verkehrsanbindung aufweist, ist sie grundsätzlich für eine solche Nutzung tauglich.
Über lange Zeit hinweg war das Entwickeln von Flächen zur Nutzung als private Klein- beziehungsweise Hobbygärten ein gänzlich unattraktives Feld – hatten derartige Schrebergärten doch bei einer jungen Klientel einen äußerst schlechten Ruf als „spießig“.
Mit dem generellen gesellschaftlichen Wandel der vergangenen zehn, fünfzehn Jahre hin zu einem dramatisch gesteigerten Natur-, Umwelt- und Klimabewusstsein hat sich dies jedoch gewandelt. Natürlich tat Corona hier ebenfalls ein Übriges.
In der Folge gibt es in ganz Deutschland praktisch keinen Kleingarten, bei dem Interessierte ohne mehrmonatige oder gar mehrjährige Wartezeiten eine Parzelle bekommen könnten – vor allem bei uns in der Region ist es besonders dramatisch.
Natürlich müssen hierfür taugliche Immobilien einige Kriterien erfüllen:
Eine Industriebrache mit unbekannten Altlasten wird sicher keine Kleingartenimmobilie. Bei anderen Flächen kann dies jedoch völlig anders aussehen. Gerade junge Menschen haben derzeit große Lust, sich als Kleingärtner zu betätigen – meist ist eine wohnortnahe Fläche das einzige, woran es mangelt. In eine solche zu investieren, ist deshalb gerade für stadtnahe Areale eine äußerst zukunftsträchtige Option.