Eine Mieterhöhung in vielen Städten und Gemeinden ist durch verschiedene Gründe bedingt: neben der allgemeinen Inflation auch durch gestiegene Bau- und Finanzierungskosten, höhere Betriebskosten und ein nicht ausreichendes Wohnungsangebot in beliebten Lagen. Aufgrund gesetzlicher Vorgaben sind Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig.
Die Vorschrift für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis ist die Regelung in § 558 BGB „Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete“. Danach dürfen Vermieter die Miete erhöhen, wenn sie sich an den in der Gemeinde für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlten Mieten orientieren.
Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich zusammen aus den Entgelten, die in den letzten Jahren für Wohnungen mit ähnlicher Art und Größe gezahlt worden sind. Hierbei gilt es, die durch das Mietrechtgeber vorgegebene Kappungsgrenze zu beachten. Für bestehende Mietverträge schreibt sie eine Begrenzung der Mieterhöhung auf einen bestimmten Prozentsatz vor, in vielen Gemeinden 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in angespannteren Wohnungsmärkten sogar nur 15 Prozent. Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete erheblich höher liegt, darf die Miete also nur schrittweise bis zu diesem Rahmen angehoben werden.
Die Vergleichsmiete wird mit Hilfe von Mietspiegeln ermittelt. Die Gemeinden oder Interessenverbände werten dafür eine große Zahl von Mietverträgen aus und stellen vergleichbare Mieten nach Baujahr, Wohnungsgröße, Lage und Ausstattung zusammen. Qualifizierte Mietspiegel müssen nach gesetzlich bestimmten wissenschaftlichen Gründungssätzen erstellt und fortgeschrieben werden, weshalb sie für die Begründung einer Mieterhöhung eine besondere Bedeutung haben.
Daneben geben die Angebotsmieten ein Bild der Preise, die bei Neuvermietungen aufgerufen werden. Die Auswertungen zeigen, dass die angebotenen Mieten in vielen Städten und Ballungsräumen in den letzten Jahren erheblich gestiegen sind, teilweise mit jährlichen Zuwächsen von mehr als 6 Prozent. Diese Entwicklung wirkt verzögert auf die Mietspiegel und damit auf die Vergleichsmieten, denn die Daten aus neuen Mietverträgen gaukeln sich nicht von heute auf morgen in die Auswertungen ein.
Mieten hängen wie alles andere mit der allgemeinen Preisentwicklung zusammen. Die Inflationsrate, wie sie der Verbraucherpreisindex ausweist, liegt in Deutschland erheblich über dem langfristigen Durchschnitt. Haupttreiber waren Energiepreise, Lebensmittel und Baukosten. Höhere Materialpreise und Baustellenlöhne, dazu gestiegene Finanzierungskosten durch höhere Zinsen schlagen sich direkt in den Kosten neuer Wohnungen nieder. Neubau wird teurer oder verschoben, damit wird das Angebot an zusätzlichen Wohnungen weniger. In den Märkten mit erheblicher Nachfrage führt das dazu, dass die bestehenden Wohnungen besser nachgefragt werden und die Vermieter bessere Mieten erzielen können, jedenfalls solange es der rechtliche Rahmen zulässt.
Die Mietentwicklung ist regional sehr unterschiedlich. In wirtschaftlich starken Regionen, Universitätsstädten und Zuzugsgebieten sind Mietsteigerungen besonders ausgeprägt, während viele ländliche Räume nur geringe Anstiege verzeichnen. Interaktive Karten und Angebote zeigen, wie stark die Quadratmeterpreise regional auseinander gehen können.
Berichte aus sächsischen Städten belegen diese Spannungen und es gibt immer mehr Beiträge über steigende Mieten, Proteste gegen Mieterhöhungen in Wohnheimen und auch über Mietpreisbremse und Neubau wird diskutiert. Landesportale weisen darauf hin, dass mit wohnungsrechtlichen Instrumenten wie Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen-Verordnung versucht wird, besonders starke Anhebungen einzudämmen, ohne Investitionen in Neubau völlig auszubremsen.
Mieterhöhungen betreffen nicht nur die Grundmiete, auch Nebenkosten sind in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Die Energiepreise für Heizung oder Strom, Grundsteuerumlagen und andere Betriebskosten schlagen sich in den monatlichen Wohnkosten nieder. Selbst wenn die Nettokaltmiete gleich bleibt, kann die Warmmiete wegen gestiegener Heizkosten oder anderer umlegbarer Kosten erheblich höher ausfallen. Und Modernisierungen tun ihr übriges. Der Vermieter kann die durch Modernisierungen entstandenen Kosten teilweise auf die Miete umlegen. Das ist zum Beispiel bei energetischen Sanierungen der Fall, Einbau neuer Heizungen oder beim barrierefreien Umbauen (siehe § 559 BGB). So steigt die Miete nicht wegen der Vergleichsmiete, sondern wegen der Investitionen in das Gebäude, die dann eben rechtlich anders begründet werden. In angespannten Wohnungsmärkten gehört die Abgrenzung zwischen erlaubter Instandhaltung, die nicht umgelegt werden darf, und Mieterhöhungsmöglichkeiten schaffender Modernisierung zu den häufigsten Streitfragen.
Ein Mieterhöhungsverlangen muss formal rechtlich nachvollziehbar sein. Es muss schriftlich erfolgen, die neue Miete benennen, eine Begründung enthalten und erst nach Ablauf bestimmter Fristen wirksam werden. Als Begründungsmittel können Mietspiegel, benannte Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten herangezogen werden. Es lohnt, folgende Punkte zu prüfen:
Bei Zweifeln helfen Beratungsangebote von Mietervereinen, Verbraucherzentralen und Kommunen, Mieterhöhungen einzuordnen und gegebenenfalls anzufechten. Umgekehrt geben auch Vermieterverbände Auskunft, wie Erhöhungen rechtssicher formuliert werden können, damit sie vor Gericht Bestand haben.
Mieterhöhungen sind also kein singuläres Problem, sondern das Resultat eines Zusammenspiels von Mietrecht, Baufinanzierungskosten, Inflation und regionalem Wohnungsmarkttendenzen. Wer die Mechanismen und die Begriffe wie Vergleichsmiete, Mietspiegel, Kappungsgrenze und Modernisierungsumlage kennt, erhält einen besseren Einblick, warum die eigene Miete steigt und welche Rechte und Pflichten sich ergeben.